お金の勉強

【お金の勉強】円安時の資産防衛に不動産投資はありか?

株式投資に目覚めたのが2014年。自分が知っている身近な日本企業株を株主優待目的で購入したのが始まりで、その後、NISA枠の半分も使わず数社購入後に放置(汗)。

その後、リベ大両学長に出会い、米国、全世界株への長期投資をすべしと積立NISAに切り替えたのが2019年。

続けて高配当ETFも!と住信ネット銀行で、ドル円レートが105円/ドル以下で円を自動的にドル転する設定→定期購入設定を3か月程していたのですが…すぐにビビッて中止(汗)

それから、コロナ禍となって早3年。

2022年10月現在、1ドル150円超えと、急激に円安が進行中です。

加えての物価高、円の価値が急降下している昨今。

なんちき
なんちき
このまま、わずかの優待株と積立NISAだけで、いくばくかの金融資産ですが、90%が円のままで大丈夫かな?

…と、不安になってまいりました。

教育資金(一人っ子は今年大学1年→院進予定のため今後下宿の可能性があります)あといくらかと、「セミセミ」リタイア(^^;からの老後を考えて、円資産を金融商品以外の資産=不動産に分散するのはどうだろうかと思い至りました。

中でも一番敷居が低そうに見えるのが『区分マンション投資』なのですが…

単身者むけのワンルームマンションへの投資である区分マンション投資は、両学長はじめ「辞めておけ」との意見がネット上にはあふれております。

というわけで…

今回の記事では、前提として、円安の今、不動産投資はありか?について見ていきたいと思います。

【不動産投資】円安時の分散投資になるか

なんちき
なんちき
「超」不動産投資のすすめの他は、それでも気になる区分マンション投資についての書籍を一通り集めてみました(^^;

円安の理由と不動産価格への影響

●円安の理由はアメリカ等他国との金利差

コロナ禍、各国政府はお金をたくさん刷りました。

相対的にお金の価値が減り物の価値が上がるということが起こったため、金利を上げてお金と物の価値のバランスをとる政策をとりました。

例えばアメリカの政策金利は2022年1月の0.25%から、9月には3.25%に上昇しています。

あらゆる物を輸入に頼る国である日本は、電気代などの光熱費価格、原材料費の価格上昇により、物価がどんどん高くなっています。

しかしながら、給与水準は変わらず。

日本は―1.10%の超低金利を代わらず続けているため、アメリカなどとの金利差により急激に円安が進行しているというワケです。

●不動産価格への影響は?

株価に遅れて連動すると言われている不動産価格は、「アベノミクス」以降、上昇の一途をたどっております。

その上、円安は、建設材料費やリフォーム資材の高騰につながり、新築、中古ともに不動産価格の上昇に大きく影響。

一方で、外国人投資家にとっては、円安で日本の不動産は安価、まさに買い時、爆買い状況にあるともいわれています。

狙うのはキャピタルゲインかインカムゲインか

日本の不動産市場は、総量規制(人口に対しての必要住宅戸数を自治体が管理すること)がありません。

人口減少により空き家問題が深刻化することが何年も前から言われているにも関わらず、毎年のように新築物件が作られるという世界でも特殊な環境です。

このため、新築プレミア価格と言われる、広告宣伝費や業者取り分を含む割高な価格で売り出された後、5年、10年、20年とが価格が多くの場合下落します。

特に、土地神話が崩れたバブル崩壊以降は、基本的には不動産価格は新築時より下落するのが相場です。

いいタイミングで、相場よりも安く購入できた時だけ、売価でキャピタルゲインを狙えることがあるというのが日本の不動産市場です。

日経平均株価が8000円に落ち込んでいたリーマンショック直後からアベノミクス前に物件を購入できていた人は、安く買って、高く売る=キャピタルゲインをとれる可能性はあるというところ。

大抵は、不動産賃貸運営を継続的に行い、月々のキャッシュフロー(利回り)を得る=インカムゲインが基本になるということです。

不動産投資は利回りありきの不動産賃貸業

不動産アドバイザー
不動産アドバイザー
不動産投資は「不動産賃貸業」です。株式投資のようにほったらかしで不労所得を得ようと思ったらダメです!

しかも、円安によって「インフレに強い不動産」のからくりが壊れてしまったのが今の日本ではないかと、わかりやすく解説してくださっているのが投資家コハラ氏の下記動画です。

参考になる不動産系のYouTubeチャンネル

投資家コハラさんの他、不動産投資をしてみるならと参考にしているYouTubeチャンネルはコチラ…

①ようすけ不動産さん

なんちき
なんちき
初心者の学びになる動画が多く、自身も区分マンション投資から不動産投資を始めたとのことで、頭から「区分マンションはNG」と否定はされません。

②不動産投資家山内真也さん

なんちき
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利回りの計算方法について、実際に手を動かしながら学べます

山内さんは不動産会社に勤めながら、自身も区分マンション投資をされている方で、詐欺的な不動産投資に警鐘をならしながら、まじめな発信をされています。

購入物件さえ間違えなければ、コツコツと手堅く副収入(資産)を積み上げることはできそうだと思えます。

まずは「物件探し」からコツコツ初めてみる

物件情報は、ネットの不動産サイトで、希望地域、物件内容(戸建てか、区分マンションか、一等物か)、価格など、自分の希望条件を登録して検索が可能です。

【不動産サイト】 楽待・建美家・at-home 等々

まずは、自宅から徒歩圏のマンションや戸建てが、築何年でどのくらいの価格帯で、出ているのかをみることからはじめました。

ある日、加えて子どもの下宿予定先を検索してみたところ、なんとか現金購入できそう?な価格のギリギリ新耐震(1981年6月以降)の築古オーナーチェンジ物件を発見!

一気に区分マンション投資はじめちゃう?と気持ちをもっていかれたのですが…

▶学生依存物件であり、この時期に空き家ということは客つけに苦労している証拠

▶賃貸の場合とくらべた費用対効果は?

▶子供が居住しなくなった場合にも持ち続けられる物件なのか?

なんちき
なんちき
リスク高い。下宿はおとなしく賃貸で探そう(-"-)

簡単にはいかないぞと肝に銘じて…

なんちき
なんちき
物件、間取りを見るのが楽しい(^^♪

元々、間取りを見ながら、ここで暮らすとしたら?と生活動線を考える事が好きな自分に気づいたりして、楽待さんやat-homeさんなど不動産サイトで物件を見ている時間が、本業の合間のいい気分転換になっております。

また次回、大事なお金の勉強の一貫として、不動産投資について考えたこと、してみたことを発信していきたいと思います。

最後まで読んでくださりありがとうございました☆